Prêt à taux zéro à Bordeaux

Le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ), codifié aux articles L.31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, a été mis en place par les articles 90 et 94 de la loi du 29 décembre 2010 pour 2011. Ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété a été prorogé par la loi de finances pour 2018 (art. 83 II) pour la période du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2021 et modifié dans le cadre de la loi dite ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La loi de finances pour 2020 modifie le dispositif avec les règles décrites plus bas. Ce prêt est destiné à aider tous les primos accédants* à acquérir leur résidence principale sous condition de ressources.

Les intérêts et les frais sont financés par l’Etat qui accorde à l’établissement de crédit ayant signé une convention, le bénéfice d’un crédit d’impôt calculé par la société en charge de la gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS).
* personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 24 derniers mois.

Les conditions permettant de bénéficier du dispositif PRÊT À TAUX ZÉRO sont :

1. Conditions liées à la personne

• L’emprunteur doit être une personne physique,
• L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années précédant l’édition des offres de prêt et doit pouvoir le prouver : règle dite de primo accession.
• La résidence principale acquise avec le prêt doit être occupée dans le délai d’une année suivant son acquisition et au moins huit mois par an (exception : le délai est porté à six ans maximum pour les futurs retraités si le logement est loué dans cette période),
• Le logement ne peut être proposé à la location durant les 6 premières années du PTZ qui suivent le versement du prêt (exception : location de six ans maximum en cas de divorce ou rupture de pacs, mobilité professionnelle d’au moins 50 kms, invalidité et/ou incapacité, chômage supérieur à un an, le locataire remplit les conditions de ressources pour l’obtention d’un PTZ, dans ce cas, le loyer ne peut excéder 5 % du coût d’acquisition actualisé par application de l’indice du coût de la construction).
• La location doit être déclarée à l’organisme prêteur et à l’organisme payeur de l’APL. Le capital restant dû doit être remboursé en cas de vente ou de donation mais peut être transférée sur un nouveau PTZ.

2. Conditions de ressources

• Le PTZ+ se substituant entre autre, au crédit d’impôt sur les « intérêts d’emprunts », il est soumis au respect de conditions de ressources.
  Attention : Les ressources de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement sont pris en considération.
• La production des avis d’imposition est obligatoire.
• Les revenus fiscaux de l’année N-2, soit 2019 (avis d’imposition 2020), sont pris en compte pour tout PTZ+ alloué en 2020 (production de l’avis d’imposition ou attestation de rattachement au foyer fiscal familial).

En cas de remise en cause des conditions, l’emprunteur peut-être contraint de rembourser à l’établissement de crédit une quote-part du crédit d’impôt dont celui-ci a bénéficié à tort et qu’il doit rembourser à l’état.

3. Conditions liées au bien

• Le PTZ finance uniquement les logements neufs (achat sur plan, terrain-construction) sur les secteurs à forte demande en logements (zones A bis, A et B1 du dispositif. Il compte pour 40 % du prix du projet. L’opération dans le neuf doit répondre à la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
• Dans les autres secteurs (zones B2 et C), le PTZ représente 20 % du projet pour le neuf ou la construction de maison.
• Le PTZ finance l’achat dans l’ancien avec une part à 40 % uniquement en zone B2 et C à condition que vous achetiez de l’ancien avec travaux dont la part représente 25 % du coût de l’opération (hors frais de notaire)

Exemple : achat d’un bien 150 000 €, il faut une enveloppe de travaux minimum de 50 000 € soit un total de 200 000 € (la part travaux représente 25 % de l’enveloppe globale).

Quels sont les travaux éligibles ? Il s’agit des travaux visant à améliorer considérablement le logement.

Sont donc concernés tous les travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie. En effet, ceux-ci doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2.
Cet indice rend un diagnostic équivalent à une note de performance énergétique entre A et D. Cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.

Consultez le décret et l’arrêté du 6 janvier 2020.

Justificatifs à fournir :
Afin de justifier de l’équivalence des travaux d’amélioration, vous devrez fournir à la banque une attestation sur l’honneur conforme et l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux. Cette attestation vous oblige à faire les travaux dans un délai de trois ans à compter de l’offre de prêt. Au terme du déblocage du prêt et au terme des travaux, vous devrez prouver que les travaux ont bien été réalisés et qu’ils respectent les conditions du PTZ au moyen de l’ensemble des factures correspondantes et du formulaire adéquat.

Le coût de l’opération est plafonné :

Le PTZ est donc égal à un pourcentage du coût total réel de l’opération (prix d’achat ou coût de la construction + l’acquisition du terrain et de l’enveloppe achat + travaux) retenu dans la limite d’un plafond.

Peu connu, la règle du neuvième du coût total de l’opération. En effet, le coût total du projet divisé par neuf ne doit pas dépasser le revenu fiscal de référence.

Cette règle permet ainsi de continuer à aider les ménages à faible revenus en mettant en évidence une éventuelle augmentation importantes des revenus de l’emprunteur entre l’année N-2 et celle de la demande de prêt qui ne justifierai pas le recours au PTZ.

Exemple : Un ménage avec un enfant dont le Revenu Fiscal de Référence 2018 (avis d’impôt 2019) est de 39 000 €. Le plafond de ressources pour un foyer de 3 personnes en Zone B2 est de 45 900 €. Leur projet ne doit pas dépasser 9 fois ce plafond, soit : 45 900 € x 9 = 413 100 €

La part du PTZ dans votre financement :

Le PTZ ne finance pas l’intégralité du projet mais une quotité du plafond fixé selon la composition du foyer et de la zone du projet.

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Montant maximal du PTZ :

Exemple :

Prêt à Taux Zéro avec conditions liées au bien :

Un ménage avec un enfant dont le Revenu Fiscal de Référence 2018 (avis d’impôt 2019) est de 39 000 €.
Il acquiert un bien neuf en zone B2, coût de l’opération 400 000 €.
Le plafond pour 3 personnes en zone B2 est de 187 000 €

Le montant maximal du PTZ sera de 37 400 € (20 %) dans le cas d’un achat neuf et 74 800 € (40%) pour un achat dans l’ancien avec travaux.

ATTENTION : Tant que le PTZ n’est pas remboursé, le logement ne peut pas être transformé en local commercial ou professionnel, loué en résidence secondaire, ou affecté à la location saisonnière.Si le logement est détruit, il doit faire l’objet d’une reconstruction dans les quatre ans, sinon le prêt doit être remboursé