Prêt Conventionné Bordeaux

Art R 331-63 à R 331-84 du code de la construction et de l’habitation:
Les prêts conventionnés (PC) se distinguent des autres prêts immobiliers par le fait qu’ils ouvrent aux bénéficiaires l’aide personnalisée au logement APL (art L351-1 à 351-66 du code de la construction et de l’habitation). Ce droit justifie que ces prêts soient soumis à une réglementation particulière. Les établissements de crédit, pour pouvoir réaliser des prêts conventionnés, doivent conclure avec la société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS), agissant pour le compte de l’État, une convention type conforme à l’arrêté du 14 août 2000 modifié le 4 octobre 2001 et le 25 août 2005.

La réglementation porte essentiellement sur

  • La nature des opérations éligibles (neuf, ancien, amélioration) et les normes à respecter par les logements financés;
  • Les conditions de distribution des prêts;
  • Les bénéficiaires,
  • Les caractéristiques financières des prêts.

1. La nature des opérations éligibles et les normes

 

  • Achat d’un terrain destiné à la construction acquis depuis moins de trois ans,
  • Construction d’un immeuble neuf,
  • Achat d’un logement ancien de moins de 20 ans,
  • Achat d’un logement ancien de plus de 20 ans avec travaux d’au moins 20 % du coût de l’investissement avec un minimum de 4 000 €. En l’absence de travaux, obligation de produire une expertise justifiant l’habitabilité et la conformité du logement,
  • Travaux d’amélioration, de réparation, d’habitabilité, d’agrandissement, d’économie d’énergie et d’adaptation aux besoins de personnes handicapées. Les surfaces habitables dépendent de la composition du ménage, 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux personnes augmentées de 9 m² par personne supplémentaire. Les travaux d’agrandissement doivent conduire à la création d’une surface habitable d’au moins 14 m² supplémentaires. La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2,30 m.
  • Les normes de surface sont supprimées dans le logement neuf.
  • Aménagement d’un local non destiné à l’habitation, en logement d’habitation.
pret conventionne merignac

2. Les conditions de distribution des prêts

L’octroi d’un prêt conventionné par les banques n’est pas dépendant d’un plafond de ressources.

Le prêt conventionné peut financer tous les frais annexes à l’acquisition, à l’exclusion des frais notariés et des droits d’enregistrement. Peuvent ainsi être financé les honoraires de géomètre et les taxes, les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur, le coût des travaux et les honoraires s’y rapportant, le coût des assurances de construction , la taxe locale d’équipement, les frais d’état des lieux ainsi que les honoraires d’expertise.

Le prêt conventionné peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement, un prêt d’épargne logement, un prêt fonctionnaire, un prêt à taux fixe dont le taux est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne logement à la date de l’offre de prêt.

L’aide personnalisée au logement (APL) versée directement par la caisse d’allocations familiales à l’organisme prêteur en fonction de l’évolution des ressources du ménage réduit d’autant le montant des échéances du prêt. L’APL n’est pas attribuée dans le cadre d’opérations portant exclusivement sur des travaux d’amélioration ou sur des travaux de réduction de dépenses d’énergie.

Les travaux doivent être achevés dans un délai de trois ans à compter de la date d’acceptation de l’offre de prêt.

3. Les bénéficiaires

Le logement doit être destiné à la résidence principale du ménage et être occupé au plus tard un an après son achèvement ou son acquisition. Ce délai est porté à six ans si le logement est destiné à être occupé après la prise de retraite de l’emprunteur.

L’emprunteur doit offrir des conditions de garantie et de solvabilité suffisantes.

Le logement doit être occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raisons de santé, ou cas de forces majeures. Lorsque le bénéficiaire du prêt ne peut plus le destiner à sa résidence principale, il peut le donner à la location pour une période maximale de six ans et il doit dans ce cas informer l’établissement de crédit et l’organisme payeur de l’aide personnalisée au logement.

Le prêt conventionné peut également bénéficier aux ménages qui font l’acquisition d’un logement pour le louer sous condition que :

  • la durée de la location soit au minimum de neuf ans et que le loyer soit modéré.
  • le locataire bénéficie de l’APL.
  • le propriétaire ait signé une convention avec l’état.
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4. Les caractéristiques financières du prêt

Le taux d’intérêt des prêts conventionnés est fixé par les pouvoirs publics à partir d’un taux de référence publié mensuellement ; Depuis le 1er mai 2008 le taux plafond est fixé à 4.15 %, taux au-delà du quel les organismes prêteurs ajoutent une marge comprise entre 2,3 points maximum pour les prêts d’une durée inférieure ou égale à 12 ans, et 2,75 points maximum pour les prêts d’une durée supérieure à 20 ans. Concernant les prêts à taux révisable la marge ne peut pas excéder 2,3 points.

Le taux maximum des prêts conventionnés est ainsi compris entre 6 % et 6.45 %.

Le taux maximum praticable par les organismes prêteurs est donc bien supérieur au taux pratiqué sur le marché libre, les amenant à limiter significativement leurs marges pour faire bénéficier les ménages emprunteurs d’un taux compétitif et d’une échéance de prêt réduite du montant de l’APL.

Les établissements de crédit peuvent consentir des prêts conventionnés mixtes comportant des parties à taux fixe et des parties à taux révisable ainsi que des prêts modulables sans frais offrant à l’emprunteur la faculté de demander une modification de la durée de remboursement ou du montant de son échéance.

La durée minimale de remboursement d’un prêt conventionné a été abaissée à cinq ans, et sa durée maximale a été portée à 30 ans, avec possibilité de l’allonger à 35 ans par application du dispositif de location-accession (PSLA).

Le prêt conventionné a été encadré pour offrir une garantie optimale à l’emprunteur :

  • La révision du taux ou la modification de l’échéance de remboursement ne peut intervenir qu’une fois par an et au plus tôt à la première date anniversaire de la date d’acceptation du prêt,
  • La variation du taux des prêts à taux révisable est plafonnée à 300 points de base,
  • La progressivité des charges pour une année déterminée, ne peut excéder 1,50 %.
  • Sont plafonnés, l’augmentation de l’échéance en fonction de la variation de l’indice INSEE des prix à la consommation entre 2 révisions avec un maximum de 12 %, et l’allongement de la durée limitée à 20 % de la durée initiale avec un maximum de 35 ans.
  • Le capital restant dû ne peut pas dépasser le capital initialement emprunté.
  • À l’expiration de la durée maximale de remboursement du prêt, le capital restant éventuellement dû est à la charge de l’établissement de crédit.

L’emprunteur devra s’appliquer à vérifier les conséquences des incidences de révision de taux et d’échéance en cas de remboursement anticipé suite à la revente du bien par exemple.

L’obtention d’un prêt conventionné permet de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans et de frais de dossier réduits.