Prêt Relais à Bordeaux

pret relais immobilier merignac

Le prêt relais est un financement ponctuel permettant l’acquisition d’un nouveau bien immobilier dans l’attente de la vente de l’ancien.

Les banques proposent plusieurs solutions de financement, qu’il convient d’analyser au cas par cas, pour comparer leurs coûts financiers qui différeront selon le temps qu’il faudra à l’emprunteur pour vendre son bien immobilier actuel, et selon les prises de garanties différentes que demanderont les banques.

S’agissant d’un prêt à court terme, la durée du prêt relais est dans la plupart des cas fixée à une année renouvelable une fois, soit deux ans maximum.

Une première solution consiste pour la banque à effectuer un prêt relais sans racheter le capital restant dû de l’emprunt en cours sur l’immeuble ancien. Le financement s’établit ainsi en prenant l’exemple suivant :

Acquisition
Acquisition immeuble 150 000 €
Frais d’acquisition 20 000 €
Total à financer 170 000 €
Vente
Vente de l’immeuble ancien 100 000 €
Crédit restant du 50 000 €
Financement
Apport 20 000 €
Prêt relais (apport) 35 000 €
(100 000 – 50 000) x 70 %
Prêt long terme 115 000 €
Total financé 170 000 €
pret relais immobilier merignac

Dans ce schéma l’emprunteur doit continuer à rembourser l’emprunt initial sur l’immeuble ancien jusqu’à sa revente, ce qui peut être de nature à le placer en surendettement pendant la durée du prêt relais.

La solution consiste dans ce cas à négocier :

Le prêt relais (35 000 €) avec franchise totale du paiement des intérêts jusqu’à la revente du bien et remboursement du prêt relais et des intérêts à la revente.

Le prêt long terme (115 000 €) avec différé d’amortissement jusqu’à la revente du bien ancien, période durant laquelle ne seront payés que les intérêts.

Une autre solution consiste pour la banque à racheter le capital restant dû de l’emprunt en cours sur l’immeuble ancien.

Le financement dans ce cas s’établira ainsi :

Acquisition
Acquisition immeuble 150 000 €
Frais d’acquisition 20 000 €
Rachat crédit 50 000 €
Total à financer 220 000 €
Financement
Apport 20 000 €
Prêt relais (apport) 20 000 €
(100 000 X 70 %) – 50 000
Prêt relais (rachat) 50 000 €
Prêt long terme 130 000 €
Total financé 220 000 €

Comme dans la première solution l’emprunteur pourra négocier la franchise totale du paiement des intérêts et un différé d’amortissement des prêts relais (70 000 €) jusqu’à la vente de l’immeuble.

 

La question va se poser dans ce cas sur la garantie bancaire d’un financement de 220 000 €.

Sur un immeuble d’une valeur de 150 000 €, la banque exigera d’être totalement garanti. Il conviendra dans cette hypothèse de calculer le coût des garanties complémentaires.

Les banques respectent une marge de sécurité de 30 % à 40 % pour couvrir un risque de surestimation du bien, laisser au vendeur la possibilité de réduire son prix afin d’accélérer la vente, et la capacité de payer les intérêts courus sur les prêts relais.